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日本樓市崩盤史末:它的前世是我們今生?

作者:子木

不知從何時開始,中國經濟學傢獨愛研究1990年的日本。尤其是1990年前後日本的樓市,更是成為瞭大傢熟悉的經濟泡沫標本。

整整十年,日本用全社會的勞動力在償還當年的一紙協議。繁華落盡後的淒涼,讓世人嗟嘆。

有人說,中國剛剛過去的2017年和當初的日本如出一轍,但日本樓市崩瞭,中國卻依然堅韌,那這又是為什麼呢?日本樓市的大崩盤對於我們又有何意義?

這還要讓子木帶大傢回到1990年。



史上最昂貴的協議

上世紀80年代中後期,日本經濟實力在全球都是首屈一指的。強勁的出口,讓日本經濟遙遙領先於其他國傢,並且對美國有著巨大的貿易順差。

這一現象讓美國人坐不住瞭。我曾在《金融戰爭》裡寫過,美國的國傢戰略本質就是:

維護其世界第一地位,創造“絕對安全”的投資環境,吸引世界資本常駐美國,然後開動印刷鈔票的機器,瘋狂收割世界財富。

於是美國人絞盡腦汁,竭盡全力地策劃瞭一個帝寶產後護理之家|台中產後月子中心價格巨大的陰謀。

1985年美國政府以解決美日貿易逆差為名與日本政府協商日元升值,由於國防安全上日本高度依賴美國保護不敢公然違背,9月份日本政府公佈瞭“廣島協議”,這也是後來被認為是日本代價最昂貴的協議的由來。

日元升值,最直接的就是可以用日元去兌換國外更多的商品和勞動力。於是大量日企開始轉移到東南亞辦廠。

為瞭鎖住資本振興經濟,日本開始降低國有利率(當時還沒有外匯管制這麼一說),正是一連串的降低利率,為日後的崩塌做瞭完美的鋪墊。



不可帝寶產後護理之家|台中產後月子中心|台中產後月子中心推薦|台中產後月子中心價格|台中產後月子中心價錢一世的繁榮

匯率走高,銀行低利率,國外熱錢湧入,日本又推出稅制改革,一下子日本仿佛進入瞭最好的時代。

換句話講,就是突然手裡多瞭好多美元,去銀行借錢利息也低瞭,交的稅也少瞭,國外又有人要給你投資,手上多瞭那麼多錢怎麼辦?拼命花!

△紫醉金迷的泡沫時代

日元的升值,帶動瞭國內物價的下降,整個國傢的經濟全部由內需拉動。金融行業繁榮,也讓更多的企業放棄瞭主業,轉為投機,普通員工的工資也飛漲。

在那個時代,隨便一個公司就可以開出18薪,街上揮著萬元大鈔打車都根本打不到。

一些日本和世界的經濟學傢紛紛說,傳統經濟理論對日本不適用,日本正在創造“新的經濟規律”。那時候日本商人極為闊綽,到哪兒都像闊佬逛菜市場一樣。

於是,日本人買瞭美國金融帝國的象征——洛克菲勒大廈,買瞭美國電影的象征——哥倫比亞電影公司,買瞭加拿大的森林,澳洲鐵礦,香港最貴的房子,日本女人買瞭70%法國生產的LV手袋,日本男人成群結隊飛去泰國打高爾夫……

△洛克菲勒大廈

其實從那個時候,泰國就和日本結下瞭很深的“友誼”。就比如現在有些人愛用泰國的化妝品,其實泰國的化妝品制造技術都源於日本。

去年去泰國時,朋友給我講瞭一個故事很有意思。說有幾個不同國傢的人一起去泰國紅燈區消費,都看上瞭一位姑娘,問多少錢?姑娘說“5000銖”,日本人直接把錢拍在桌上說:好,穿上衣服跟我走。中國人掏出一沓鈔票,點瞭點說,“能不能打個折啊,3000行嗎?3000不行,4000總行瞭吧?”歐美人端著帝寶產後護理之家|台中產後護理之家酒杯搖搖晃晃說,“這麼多錢能不能多陪我一天?”韓國人則說,你看我長得怎麼樣,可不可以免費?

回到主線上。那時的日本消費如此,房地產更是不可一世,一個東京市的地價就可以買一個半美國。

一間900萬的公寓,在泡沫時代可以賣出16.5億日元的高價。簽訂完廣島協議的1986年,東京平均房價直接暴漲120%,在1991年樓市頂峰,平均能到272萬日元每平米,而東京市區更是高達1450萬每平米,按現在的匯率算,相當於北京城六環或上海外環內均價83萬一平!

中產的購買力遠不及資本,更別說是普通群眾。

到後來,大傢都買不起房瞭,達到瞭無力承受的地步。於是民眾開始抗議瞭,希望政府提高利率,出臺房產稅壓制房價。

正好政府也認為經濟過熱房價過高,加上賣土地的錢不是自己的,但是房產稅收的錢妥妥的是自己的,於是順應民意開征房產稅,另外提高利率。

加息和房產稅是壓制房價最有效的大殺器,每一個效果都很好,雙劍一合璧,日本房價直接崩瞭。

這時華爾街覺得時機已到,便傾巢而出,動用巨額資金,大肆賣空日本股市,NIKKEI一路狂跌致一萬點,日本金融界吐血,股民跳樓,經濟跟著也崩瞭。



房價崩盤後的慘狀

到瞭1992年日本經濟就不能正常運作瞭。1990年還能買一個半美國的東京,1993年竟然連一個紐約都買不起。

於是,日本企業紛紛從海外抽錢回國救急,不僅把洛克菲勒大樓折一半價賣回給美國人,還把日本好幾個大銀行帝寶產後護理之家|台中產後月子中心和保險公司也賣給瞭外國人。

至此,日本把全國10年勞動所創造的財富拱手送給瞭美國。

日本被美國設計的圈套坑過之後,到現在依然還唯美國馬首是瞻,不得不說日本這個民族“欺軟怕硬”的劣根性實在讓人嘆服。這裡暫且不談。

更可怕的是,日本房價不是一夜崩盤,而是逐年無限陰跌。下跌最狠的是1991年,跌幅達到20%-30%,但日本人感覺還是可以接受的,因為按照歷史經驗看,不管以前跌多少,後面都會漲起來的,所以,死瞭都不賣。

可惜歷史卻沒重演,而是創造瞭“新的經濟規律”。

隨著房價無休止下跌看不到希望,投資炒房客開始大量拋盤,惡性循環,房子越來越廉價。雖然房子越來越廉價,窮人卻依然買不起。

因為經濟風暴來臨是無人可以幸存的,大量企業倒閉,工薪階級首當其沖,失業率飆升,保住飯碗的也要接受被降薪的結果。就這樣,大批日本人被套死在樓市中,一輩子給銀行打工償還債務。

特別是證券界,自殺的企業員工很多,甚至有剛畢業的大學生跳樓的。電視臺最熱門的電視節目是教人們如何省錢,比如教傢庭主婦如何用燒飯的餘熱煮雞蛋。

日本的一個紀實小說裡曾寫過這麼一個案例。

一戶日本傢庭,男主人在軟件公司上班,收入很高,湊夠首付之後便買瞭東京一套房,按他所想每月收入供養傢人和月供是足夠瞭,這還不算隨著工作年限越長,他的工資還會逐年遞增,熬過前幾年,後面就享福瞭。

他買的房子很小,也非常偏僻,所以價格便宜,但是也花費瞭7200萬日元,其中5800萬元屬於貸款。但是泡沫破裂後,整個日本進入失落的十年,經濟崩潰,男主人的公司破產被迫失業,找瞭一份零工,工資收入銳減,為瞭保住房子妻子被迫出去做兼職補貼傢用,兒女也早早輟學出去打工。

不單是普通人,高收入群體,甚至明星,也難逃厄運。

最近出演陳凱歌新片《妖貓傳》的阿部寬,連續數年日本電視人氣之星,19歲就出道當模特,賺到瞭人生第一桶金。像所有賺瞭錢的明星一樣,阿部寬也希望把賺到的錢拿來投資。

在當時“房地產絕對隻賺不賠”高收益下,阿部寬經過熟人介紹,在1987年他23歲那年投資公寓。未曾想到泡沫破裂後,直接導致他欠下瞭數億日元的債務。數億日元是什麼概念呢,有人做過推算,當一輩子白領賺到的工資總數大概是2億2千萬日元。

△模特時代的阿部寬

在泡沫經濟時代,奢侈品很好賣,當模特非常好賺錢。但泡沫之後,奢侈品根本賣不出去,阿部寬基本也就失業瞭。

他選擇轉行當演員,但因太高不好搭戲、面相又過於有特點,3年找不到工作。3年裡,阿部寬甚至靠賭運氣玩彈珠機過日子,有一次一口氣輸掉瞭25萬日元。

即使在之後靠著話劇和電影重新成名後,阿部寬仍然過著表面上是大明星,私下卻過著窮困的生活。直到2007年,他才在公開場合向媒體開心地宣佈:“終於把債務都還完瞭。”苦熬瞭28年才終於還完欠債。

△債還完瞭,當年的小鮮肉也變大叔瞭

日本房價從1991年開始就一直跳水,一直跌到瞭2002年才回暖。2001年最低谷時,東京平均房價已經從91年的272萬每平米(人民幣15萬)跌到瞭61萬每平(人民幣3萬)。

即使是過去5年東京房價一直看漲,到現在東京的2017年房價也就94萬元每平米(人民幣5萬元),和當年無法相提並論。



房價崩盤後的思考

曾在一次講座上,把“日本樓市崩盤”這個故事講給臺下的大學生們聽。

有些人很開心:“原來小日本兒還有這麼一遭?簡直活該”,有些人感慨:“人傢至少還有過錢,至少還闊綽過,而我們國傢的普通人還沒闊綽就得背債還貸,多麼諷刺”,更多的人則盼望“咱們國傢的房價這麼高,為什麼不崩一崩?一夜回到解放前,大傢都一樣…”

有些人可能看明白瞭,“雪崩之後,沒有一片雪花是無辜的。貧富差距可以拉近,但是受傷最深的還是社會普通人民。

房價崩塌,會連帶整個經濟體,結果就是企業倒閉,萬業具廢。

所以說,日夜盼望政府可以通過加息和房產稅壓制房價讓自己買得起房的人,可以省省瞭。如果真的開征不當,房價崩瞭,你操心的事情絕不是如何趕在人前去搶房子,而是想想全傢老小下個月吃什麼比較現實。

至於中國未來什麼時候房價可以崩盤,我感覺幾乎是不可能瞭。

因為日本樓市的毀滅是由投機者一手造成的,但在中國,好像已經研究出瞭一套非常完美的“發展計劃”:

用限購政策限制投資客的購買力,防止炒房泡沫,然後條條框框列好,把杠桿精準地投送到“一間房搭上全傢老小積蓄+20年貸款”的選手面前,把原可能被逼上租房的人從投資者手中再拉回來,一人一份,接這個盤。

帝寶產後護理之家|台中產後月子中心推薦 至於投資者也一樣,限額兌換,防止資本外逃,要麼你也買房支援下國傢建設,要不你進股市,要不你去投資去做實業去西部大開發隨便你,反正不能出中國,便宜瞭外人。

假設,有一個資本傢,掌握全國的土地等生產資料,類似當年李嘉誠對於香港人的影響,住的吃的喝的穿的連工資都是他的,那他肯定是想著去外面剝削其他的資本傢,體內的細胞自相殘殺他是不會管的,隻要你繼續提供能量營養就成,但是你作為一個細胞,你想要去資敵,就要掂量一下自己瞭。(王健林不正是最好的例子嗎?)

其實,子木最擔心的還是三四線城市。如果三四線政府隻是為瞭完成任務和政績,忽略計劃本意,放水市場,群眾跟著接盤,房價越炒越高,泡沫是肯定會破的。

不過其實也不用擔心,說不定到時候國傢一聲令下,“交易都給我停掉!不準買賣!”

一切也就熄瞭火。


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